Due Diligence Technique Avant Acquisition Immobilière
Audit Structure Expert pour Investisseurs, Fonds et Promoteurs
Sécurisez Vos Acquisitions avec BIBTP, Bureau d’Études Techniques Spécialisé
Qu'est-ce qu'une Due Diligence Technique ?
Avant d’acquérir un bien immobilier d’envergure (immeuble de rapport, actif tertiaire, bâtiment industriel, ensemble scolaire), la due diligence technique est l’étape cruciale qui permet d’évaluer précisément l’état structurel et technique du bâtiment.
Fort de notre expérience en diagnostic structure sur tous types d’ouvrages (châteaux d’eau, ouvrages maritimes, bâtiments tertiaires, ensembles résidentiels), BIBTP réalise des audits techniques approfondis qui vont bien au-delà des diagnostics immobiliers obligatoires (DPE, amiante, plomb).
Notre expertise consiste à identifier tous les risques structurels, chiffrer précisément les travaux nécessaires et vous fournir une évaluation patrimoniale sur 10 ans de votre futur actif immobilier.
Cette expertise technique approfondie est essentielle pour négocier le prix d’achat, planifier les budgets CAPEX de rénovation et éviter les mauvaises surprises post-acquisition qui peuvent représenter jusqu’à 40% de surcoûts imprévus.
🎯 Notre Objectif : Une Vision Exhaustive de Votre Investissement
✓ Anticiper les coûts de travaux sur 10 ans avec une planification CAPEX détaillée
✓ Identifier les risques structurels et les non-conformités réglementaires
✓ Vous permettre de prendre une décision d’investissement éclairée avec un argument de négociation solide
💼 BIBTP, bureau d’études techniques spécialisé, intervient sur l’ensemble du territoire national pour des missions de due diligence technique avant acquisition. Nos équipes d’ingénieurs structure réalisent régulièrement des sondages structurels approfondis (plus de 100 sondages sur certaines missions) pour accompagner fonds d’investissement, SCPI, promoteurs et asset managers dans leurs décisions d’acquisition.
À Qui S'adresse Notre Due Diligence Technique ?
Fonds d'Investissement & SCPI
Évaluation technique pré-acquisition pour sécuriser vos arbitrages immobiliers et optimiser votre stratégie patrimoniale. Audit complet avant closing.
Promoteurs Immobiliers
Audit de faisabilité structurelle avant restructuration lourde, surélévation ou changement d'usage (bureaux → logements). Validation technique de vos projets.
Investisseurs Institutionnels
Assureurs, caisses de retraite : expertise indépendante pour valider la qualité technique de vos actifs immobiliers et sécuriser vos portefeuilles.
Asset Managers
Gestionnaires d'actifs : évaluation patrimoniale et planification des CAPEX sur votre portefeuille immobilier. Vision long terme sur 10 ans.
Banques & Financeurs
Évaluation des garanties et des risques techniques avant financement d'opérations immobilières importantes. Due diligence bancaire.
Marchands de Biens
Audit rapide pour évaluer le potentiel de valorisation et chiffrer précisément les travaux de rénovation. ROI optimisé sur vos opérations.
Contenu de Notre Due Diligence Technique BIBTP
Audit Structurel Complet avec Sondages Approfondis
- ✓ Inspection visuelle détaillée de l’ensemble du bâtiment par nos ingénieurs structure : structure porteuse, planchers (béton, bois, charpente métallique), façades, toiture, balcons
- ✓ Relevé exhaustif et analyse des pathologies : fissures structurelles, désordres, corrosion des aciers, dégradations du béton, tassements différentiels
- ✓ Sondages structurels non destructifs avec nos équipements de haute précision : Ferroscan (pachomètre) pour détecter les armatures, radar de structure pour scanner les éléments, scléromètre pour caractériser l’homogénéité du béton
- ✓ Sondages destructifs ciblés : carottages béton pour essais en compression, burinage pour mesure des diamètres d’armatures, prélèvements d’acier, fouilles de reconnaissance de fondations
- ✓ Analyses laboratoire : résistance mécanique du béton, essais de carbonatation, dosage en chlorures et sulfates, risque de corrosion
- ✓ Évaluation de la conformité aux normes en vigueur : Eurocodes, normes sismiques, accessibilité PMR, sécurité incendie
Évaluation Financière des Travaux et Planification CAPEX
- ✓ Chiffrage détaillé des travaux urgents : mise en sécurité immédiate, réparations structurelles critiques, traitement des désordres graves
- ✓ Estimation des travaux à court terme (0-2 ans) : réparations préventives, traitements curatifs, mise aux normes obligatoires
- ✓ Plan de maintenance prévisionnelle moyen terme (3-5 ans) : réfection des éléments secondaires, entretien structurel programmé
- ✓ Vision patrimoniale long terme (5-10 ans) : planification CAPEX complète avec budgets détaillés par poste
- ✓ Identification des surcoûts cachés : désamiantage, déplombage, problématiques techniques spécifiques, imprévus structurels potentiels
Analyse des Risques, Opportunités & Faisabilité Technique
Risques Structurels
Évaluation de la gravité des désordres (fissuration, corrosion, dégradations) et de leur impact sur la pérennité et la sécurité du bâtiment
Faisabilité Technique
Validation de vos projets de transformation : surélévation, percement de murs porteurs, réaménagement lourd, changement d'usage
Capacité Portante
Calculs de vérification avec logiciels spécialisés pour nouveaux usages, surcharges d'exploitation supplémentaires, équipements lourds
Conformité Réglementaire
Identification des écarts aux normes actuelles (sismique, incendie, accessibilité) et évaluation des coûts de mise en conformité
Exemples de Missions BIBTP en Due Diligence
BIBTP réalise régulièrement des missions de due diligence technique pour accompagner investisseurs et promoteurs dans leurs acquisitions. Voici quelques exemples concrets d’interventions :
📋 Mission d’Envergure : Audit de Réhabilitation Lourde
Contexte : Dans le cadre d’un projet de réhabilitation d’envergure, BIBTP a été mandaté par un promoteur pour réaliser une mission de diagnostic de structure avant acquisition.
Mission réalisée : Plus de 100 sondages de reconnaissance structurelle (destructifs et non destructifs) sur l’ensemble du bâti pour déterminer la portance des planchers, le ferraillage des éléments porteurs et le principe constructif du bâtiment.
Résultat : Rapport complet avec calculs de capacité portante, identification des travaux de renforcement nécessaires et chiffrage précis. Le client a pu renégocier 12% du prix d’acquisition grâce à notre expertise.
🏫 Bâtiments Scolaires : Due Diligence pour Réhabilitation Énergétique
Contexte : Avant acquisition d’un ensemble immobilier de 3 bâtiments scolaires, un fonds d’investissement a mandaté BIBTP pour vérifier la solidité des structures et la faisabilité d’une réhabilitation énergétique (isolation thermique extérieure, panneaux photovoltaïques).
Mission réalisée : Sondages structurels complets (Ferroscan, radar, carottages), analyse de la composition des murs périphériques, vérification de la capacité des toitures à supporter les surcharges.
Résultat : Identification de renforcements structurels nécessaires avant travaux, chiffrage précis, validation de la faisabilité technique. Le projet a pu être sécurisé avec une vision claire des investissements sur 10 ans.
Notre Processus : Rapide, Efficace et Adapté à Vos Contraintes
Cadrage
Analyse de vos objectifs d’acquisition et définition du périmètre d’audit (48h)
Rapport
Remise du rapport complet avec synthèse exécutive et recommandations (2-4 semaines au total)
Pourquoi Choisir BIBTP pour Votre Due Diligence Technique ?
- ✓ Expertise reconnue en diagnostic structurel : centaines de missions réalisées sur tous types de bâtiments et ouvrages (immeubles tertiaires, ensembles résidentiels, bâtiments industriels, ouvrages d’art, châteaux d’eau, ouvrages maritimes)
- ✓ Équipements de pointe pour investigations précises : Ferroscan (pachomètre), radar de structure, scléromètre, matériel de carottage, équipements non destructifs haute précision
- ✓ Vision patrimoniale long terme : nous analysons votre futur actif sur 10 ans pour anticiper précisément vos CAPEX et optimiser votre stratégie d’investissement
- ✓ Chiffrages fiables et réalistes : basés sur notre expérience terrain concrète, notre connaissance approfondie des coûts de travaux et nos relations avec des entreprises spécialisées
- ✓ Indépendance totale garantie : aucun lien avec des entreprises de travaux, aucun conflit d’intérêt. Notre seul objectif est votre intérêt et la sécurisation de votre investissement
- ✓ Rapports clairs et opérationnels : adaptés aux décideurs (investisseurs, comités d’investissement, direction financière) avec synthèse exécutive, matrices de risques, planning de travaux, tableaux de chiffrage détaillés
- ✓ Réactivité et disponibilité : nous nous adaptons à vos contraintes calendaires (clause suspensive, promesse de vente, closing rapide) et budgétaires. Intervention rapide sur toute la France
Les Risques d'une Acquisition Sans Due Diligence Technique
Investir dans l’immobilier d’envergure sans audit technique approfondi expose à des risques financiers et juridiques majeurs qui peuvent compromettre la rentabilité de votre opération :
- ✗ Surcoûts de travaux imprévus pouvant atteindre 20% à 40% du prix d’acquisition : réparations structurelles majeures, renforcements, mise aux normes non anticipées
- ✗ Désordres structurels graves découverts post-acquisition : fissuration structurelle, corrosion avancée des aciers, pathologies du béton nécessitant des réparations d’urgence coûteuses
- ✗ Impossibilité technique de réaliser le projet envisagé : surélévation impossible, capacité portante insuffisante, contraintes structurelles bloquantes
- ✗ Non-conformités réglementaires bloquant l’exploitation (sécurité incendie, accessibilité PMR, normes sismiques) ou nécessitant des mises aux normes onéreuses
- ✗ Dévalorisation significative de l’actif en cas de revente si les problèmes structurels sont découverts tardivement par un futur acquéreur
- ✗ Litiges avec les locataires ou impossibilité de louer en raison de problèmes structurels, contentieux potentiels, perte de revenus locatifs
💡 Notre due diligence technique représente moins de 0,5% du montant de l’acquisition mais peut vous faire économiser ou négocier 10% à 20% du prix d’achat.
Un investissement minimal pour une sécurité maximale de votre opération.
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Nos ingénieurs structure sont à votre disposition pour étudier votre projet d’acquisition et vous proposer une due diligence technique sur mesure adaptée à vos enjeux.
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Questions Fréquentes sur la Due Diligence Technique
Bureau d’études bâtiment
Un bureau d’étude bâtiment s’avère également très utile dans le cadre d’une réhabilitation. En l’occurrence, un tel projet implique généralement des travaux importants. Parfois, une réhabilitation débouche d’ailleurs sur un changement de destination de l’ouvrage. Dans tous les cas, il convient d’être particulièrement attentif pour faire les bons choix en matière de construction.
Réalisation d’un diagnostic structure avec plus de 100 sondages de reconnaissance de structure dans le cadre d’un projet de réhabilitation
Cadre de la mission de diagnostic structure Dans le cadre d’un projet de réhabilitation d’envergure, BIBTP a été mandaté pour mener à bien une mission
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